故事發展至此，筆者大膽假設183 在11月尾的走勢，主要是由於幕後已經談好區退出的價錢，因此慢慢推上。在回購公佈後，將價錢推落，好使區不會反口而順利退出。如果這個假設成立，即183 在交易完成前，股價都會低於0.354。
隨著區的退出，183回歸到龐的手中，加上巿場一直有傳183 是帝國集團的借殼目標，183 的去向頗受人關注。在作出猜測前，請大家看看下表。
183 主要資產表
由於183 今後將主要從事物業投資及開發，因此我們特別關注183 剩下的資產。從表中可看到，183的主要資產都差不多賣了一大部分，預料在15年中，183 就只剩下賈炳達道物業、永利大廈商舖及海景大廈天台廣告板。除非有突破性發展（禹銘找到重建的突破口？）否則賈炳達道項目動工機會不大。即183 只會剩下兩項收租業務維持，筆者估計單這兩項業務，每年收入不會多於一千萬。
聯合道18號
資產方面，由於出售的業務是類似經紀的營運模式，筆者預料出售後183 的資產可能只減少1-2 億（大部分來自商譽），即淨資產約13億，而且公司有高達8.4億的現金，差不多等於現價市值。值得一提的是聯合道18 號這個項目將會在15 年第一季開售，佔項目70%的豐泰地產為近年新晉發展商，善於打做精品豪宅，豐泰在九龍的棗梨雅道3 號，平均呎價在2 萬之上，預計聯合道項目售價都會相約，即總項目利潤達8 億，183 可分得2 億以上的利潤，而目前這個項目在帳目上只是紀錄了少於10m的資產值，可以說是大大地低估。如果計算聯合道項目的貢獻，浄資產約15 億，每股浄資產達到0.55元。
在考慮各樣條件後，183 確實有頗高的賣盤可能性。主業已賣，賣掉大量資產淨身，持有大量現金，現有資產變現難度低，公司可持續收入不高，又是市場受歡迎的地產類，龐作為財技人，做交易的可能性亦較大。但筆者認為由於受田生「盛名」所累，有本地買家的可能性較低。而禹銘的出現，也增加了整件事件的複雜性。
談到這裡，我們就回歸到本文初提出的問題。如果183 的股價在交易完成前不會高於0.354，交易完成後會怎樣? 筆者嘗試代入龐的角色，來評估183 的未來走勢。
首先，如果真的是賣盤，15年的第二至第三季就是最好的時機。那時候，聯合道項目已經開售，項目的價值得以釋放，資產值可以最大化。另外，現在將股價打下來，可以暗手增持慢慢收集蟹貨。現在龐只揸了47%，好像又未夠多，應該會想辦法增持。但183 帳上有8億現金，想做大比例供股也不容易，可能要先在大陸買塊地或將錢放高利貸出去，才可以做到，整個過程可能也需要3-4 個月。
總括來說，筆者雖然覺得183賣盤的可能性高，但現階段較難有動作，但需要留意兩個時點，分別是交易完成後及聯合道項目開賣後的走勢，到時再作評估。
21/11/2005 配60m@0.033
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/GEM/2005/1121/GLN20051121024_C.pdf
09/03/2006 黃永祥收購40% @0.03
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/GEM/2006/0309/GLN20060309005_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/GEM/2006/0526/GLN20060526010_C.pdf
供股結果
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/GEM/2006/0710/GLN20060710024_C.pdf
25/10/2006 收購全美
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/GEM/2006/1025/GLN20061025006_C.pdf
29/11/2006 改名全美國際
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/GEM/2006/1129/GLN20061129023_C.pdf
12/1/2007 龐維新 入主
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/GEM/2007/0123/GLN20070123008_C.pdf
10/5/2007 收購田生地產
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/GEM/2007/0510/GLN20070510002_C.pdf
Guarantee profit 150m
Pe 3.98
Total 597m
456m cb @0.6
120m note
21m cash
區先生有權獲取象徵式月薪港幣1.00元以及田生地產每個財政年度的管理層花紅, 有關金額將由田生地產董事會全權酌情釐定,並須獲田生地產之股東確認及批准,惟應 付予區先生之花紅總額不得超逾田生集團於該財政年度之合併或綜合經審核純利(視情 況而定)(已扣除稅項及少數股東權益但未扣除非經常性項目及花紅款項及該等非經常 性項目及花紅之應佔稅項)之10%。由於區先生(完成前田生地產之最終實益擁有人)一 直未有收取田生地產任何花紅,鑒於區先生就發展田生地產所具備的專業知識及認識, 加上象徵式的基本薪酬,董事認為經公平原則商議的10%花紅屬合適的薪酬水平,足以 激勵區先生對田生地產持續表現及業務發展作出貢獻。
27/7/2007 配股368.5m@0.73
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/GEM/2007/0727/GLN20070727090_C.pdf
15/8/2007 田生換股760m@0.6
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/GEM/2007/0815/GLN20070815110_C.pdf
18/05/2010 聯合道18號
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/GEM/2010/0518/GLN20100518058_C.pdf
物 業 包 括 九 幢 位 於 香 港 九 龍 聯 合 道18-32號 之 住 宅 舊 樓，地 盤 面 積 約 為10,200
平 方 呎。待 相 關 政 府 部 門 批 准 後，根 據 相 關 分 區 計 劃 大 綱 圖 則 可 獲 准 進 行 重 建
之 總 建 築 面 積 最 多 為 地 盤 面 積 之 九 倍，包 括 約76,500平 方 呎 作 住 宅 用 途，另 約
15,300平 方 呎 作 商 業 用 途。該 物 業 現 擬 重 建 為 一 幢 或 多 幢 綜 合 住 宅╱零 售 樓 宇，
而Apex或 其 聯 屬 人 士 將 獲 委 任 為 項 目 經 理，有 權 收 取 相 當 於 總 建 築 成 本5%之
管 理 費。現 時 亦 協 定Apex或 其 聯 屬 人 士 有 權 獲 委 任 為 推 廣 及 銷 售 項 目 之 銷 售
統 籌 人，有 權 收 取 相 當 於Everhost就 每 個 零 售 單 位 或 其 任 何 部 分 所 收 訖 之 銷 售
款 項 總 額1%作 為 服 務 費。
項 目 成 本（包 括 但 不 限 於）收 購 該 物 業 之 成 本 及 建 築 成 本，現 時 估 計 約 為 港 幣
754,000,000元，預 期 本 集 團 將 透 過Joy Shing注 資 其 中 約 港 幣226,200,000元，相 當 於
其 在 合 營 企 業 所 佔 之30%權 益，將 按 照 就 收 購 該 物 業 所 訂 立 買 賣 協 議 項 下 付 款
責 任 及 重 建 該 物 業 之 建 築 工 程 時 間 表 支 付。本 集 團 擬 首 先 以 項 目 融 資 撥 付 其
所 需 注 入 之 資 金，任 何 不 足 之 數 將 以 本 集 團 內 部 資 源 撥 付。截 至 本 公 佈 日 期，
本 集 團 已 透 過 股 東 貸 款 方 式 向 合 營 企 業 注 資 港 幣30,484,050元。
25/08/2010
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/GEM/2010/0825/GLN20100825040_C.pdf
於 二 零 零 七 年 四 月 十 日，本 公 司 之 全 資 附 屬 公 司Vastwood Limited（作 為 買 方）與
Richfield (Holdings) Limited（作 為 賣 方）及區先生（作 為 擔 保 人）就收購田生地產訂
立 收 購 協 議。緊 接 下 文 所 披 露 之 集 團 內 部 重 組 前，田 生 地 產 主 要 業 務 為 在 香 港
提 供 物 業 經 紀 服 務、進 行 物 業 整 合、合 併 與 重 建 計 劃 以 及 物 業 買 賣 業 務，而 田
生 地 產 本 身 進 行 所 有 有 關 業 務 功 能。
於緊接完成前身為田生地產全部已發行股本唯一實益擁有人之區先生向買方
保 證，田 生 地 產 可 取 得 基 礎 盈 利 港 幣150,000,000元。倘 田 生 地 產 無 法 取 得 基 礎
盈 利，基 礎 盈 利 與 實 際 盈 利 之 間 的 不 足 之 數 乘 以3.98（即 市 盈 率 倍 數）之積數應
與 向 賣 方 發 行 之 承 兌 票 據 及 可 換 股 債 券 之 面 值 互 相 抵 銷。倘 有 關 積 數 超 過 當
時 未 行 使 之 承 兌 票 據 及 可 換 股 債 券 之 面 值，賣 方 應 向 本 集 團 支 付 現 金 作 為 補
償。收 購 之 詳 情 請 參 閱 本 公 司 日 期 分 別 為 二 零 零 七 年 四 月 十 八 日 及 二 零 零 七
年 五 月 十 日 之 公 佈 及 通 函。
收 購 於 二 零 零 七 年 五 月 二 十 九 日 完 成，而 本 金 總 額 港 幣456,000,000元之可換股
債 券 已 正 式 向 賣 方 發 行，作 為 部 分 代 價。賣 方 已 將 可 換 股 債 券 全 數 兌 換 為 合 共
760,000,000股 股 份，相 當 於 本 公 司 現 有 已 發 行 股 本 約25.95%。因 此，根 據 創 業 板
上市規則第20.11條，賣 方 為 本 公 司 之 關 連 人 士。
誠 如 該 等 通 函 所 披 露，由 於 未 能 達 到 基 礎 盈 利，收 購 協 議 之 訂 約 方 於 二 零 零 八
年 六 月 十 二 日 訂 立 清 償 協 議，據 此，賣 方 向 買 方 不 可 撤 回 地 擔 保 及 保 證，自 二
零零八年四月一日起計36個月期間之新保證盈利將不少於按以下方式計算之
金 額：
新保證盈利 ＝ （（保 證 盈 利－實 際 盈 利）x 3.98 － 港 幣120,000,000元
（即 承 兌 票 據 之 面 值））x 1.06（即 利 率）
作 為 履 行 清 償 協 議 之 保 證，賣 方 以 賣 方 實 益 擁 有 之760,000,000股已發行股份向
買 方 作 出 股 份 抵 押。
由 於 本 公 司 於 二 零 零 八 年 七 月 十 八 日 宣 佈 更 改 其 財 政 年 度 年 結 日，清 償 協 議
之 訂 約 方 於 二 零 零 八 年 七 月 十 七 日 訂 立 補 充 協 議，據 此，新 保 證 盈 利 之 相 關 期
間由二零零八年四月一日至二零一一年三月三十一日改為二零零八年七月一
日至二零一一年六月三十日止為期36個 月。
18/10/2010
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/GEM/2010/1018/GLN20101018004_C.pdf
於二零一零年七月三十日、二零一零年八月五日、二零一零年八月二十三日
及二零一零年九月二十一日，作為本公司全資附屬公司之買方與賣方訂立臨時買
賣協議，內容有關按現金總代價港幣318,971,900元收購該等物業（自置物業除外）之
88.57%。
據董事經作出一切合理查詢後所深知、全悉及確信，每名賣方及（如適用）彼
等各自之最終實益擁有人均為獨立第三方。賣方為該等物業合共35個單位其中31
個單位之擁有人，佔該等物業（自置物業除外）之88.57%。
買方為本公司全資附屬公司，主要業務為持有物業。
於訂立臨時買賣協議當日，本集團擁有自置物業。自置物業之收購成本約為
港 幣14,334,000元。
據董事經作出一切合理查詢後所深知、全悉及確信，該等物業之總面積約為
82,000平方呎，共有35個相關單位（包括154號物業）
項目於二零一零年十月十五日現況下之市值約為港幣450,000,000元。
該等物業之地盤面積約為9,112平方呎，而重建涉及之總發展面積約為82,000
平方呎，當中合共約14,000平方呎撥作商舖及約68,000平方呎撥作住宅發展。初步
發展計劃為將興建一幢具兩層商場及23層住宅單位之大廈（可能就最終重建計劃
作出調整）。
預期重建將於二零一五年或前後完成。
資本承擔
預期本集團就重建作出之資本承擔將約為港幣420,000,000元，有關金額包括
該等物業餘下未收購單位之交易成本、成本及開支、建設成本、諮詢費用、銀行借
貸利息、市場推廣費用及發展管理費用，但不包括收購及自置物業代價。
本集團擬以其內部資源以及銀行及其他金融機構之對外借貸撥付收購代價
及重建之資本承擔。
01/11/2010 配售150m@1.15
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/GEM/2010/1101/GLN20101101194_C.pdf
21/10/2010 配售150m @1.2
23/11/2010 創業板轉往主板上市
www.hkexnews.hk/listedco/listconews/GEM/2010/1123/GLN20101123062_C.pdf
13/01/2011 配售250m @1.01
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2011/0113/LTN20110113572_C.pdf
12/12/2011 龐維新先生辭任
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2011/1212/LTN20111212528_C.pdf
26/10/2012 授出購股權 25.4m @0.395
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/1026/LTN20121026511_C.pdf
龐維新 顧問及主要股東 11,000,000
區永華 附屬公司董事及主要股東 8,400,000
李永賢 執行董事 1,000,000
顏文皓 執行董事 1,000,000
賴顯榮 非執行董事 1,000,000
顧福身 獨立非執行董事 1,000,000
龍洪焯 獨立非執行董事 1,000,000
楊穎欣 獨立非執行董事 1,000,000
總 計 25,400,000
04/11/2011 龐 維 新 先 生 辭 任 本 公 司 行 政 總 裁
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2011/1104/LTN20111104337_C.pdf
13/05/2013 終審法院判決
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0514/LTN20130514555_C.pdf
茲提述(i)本公司日期為二零一零年五月十八日之公佈（「須予披露公佈」），內 容
有 關（其 中 包 括）就 收 購 及 重 建 位 於 香 港 九 龍 聯 合 道18–32號之物業（「聯合道物
業」）成 立 合 營 企 業；及(ii)本公司日期為二零一零年十月十八日之通函（「主 要
通 函」），內 容 有 關 收 購 位 於 香 港 九 龍 城 賈 炳 達 道142號、144號、146號、148號、
150號、152號 及154號之該等物業（「賈炳達道物業」，連 同 聯 合 道 物 業，「該等物
業」）。除 文 義 另 有 所 指 外，本 公 佈 所 用 詞 彙 與 須 予 披 露 公 佈 及 主 要 通 函 中 界 定
者 具 相 同 涵 義。
董事會注意到香港終審法院於二零一三年五月十三日就裕 昌（亞 洲）有限公司
對律政司司長代地政總署署長 一案作出判決（「終審法院判決」）。在 終 審 法 院 判
決 中，其 裁 定（其 中 包 括）建 議 藉 興 建 一 座 橫 跨 該 等 地 段 的 多 層 綜 合 用 途 建 築 物
從 而 在 該 五 個 地 段 進 行 重 建，會 違 反 相 關 地 契 項 下 房 屋 限 制 條 文。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/1024/LTN20131024302_C.pdf
19/3/2014 sell 賈炳達道142-154 49% 225M HKD, site value at 450m
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0319/LTN20140319373_C.pdf
15/4/2014 39M GBP 出售物業
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0416/LTN20140416010_C.pdf
03/06/2014 授出購股權 24.6m @0.221
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0603/LTN201406032057_C.pdf
龐維新 顧問及主要股東 22,600,000
李永賢 執行董事 1,000,000
顏文皓 執行董事 1,000,000
05/08/2014
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0805/LTN201408051335_C.pdf
合營企業以收購及重新發展位於香港九龍聯合道18-32號 之 物 業 之 公 告
董 事 會 宣 佈，自 刊 發 該 等 公 告 起 直 至 本 公 告 日 期 止，本 集 團 已 進 一 步 向 合 營 企
業提供多項主要用作營運資金為數合共約64,086,000港 元 之 股 東 貸 款。有 關 股
東 貸 款 為 無 抵 押、免 息 及 無 固 定 還 款 期。於 本 公 告 日 期，向 合 營 企 業 及Everhost
提供之財務資助及就其獲授融資提供之擔保合共約250,714,000港 元，相 當 於 本
集團於二零一三年十二月三十一日之總資產約12.34%（誠 如 其 最 近 期 刊 發 之 中
期 業 績 公 佈 所 披 露）。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/1016/LTN20141016323_C.pdf
11/12/2014 田生集團有限公司場外股份回購之
出 售VASTWOOD LIMITED全部已發行股本
及其所結欠銷售貸款
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/1211/LTN20141211819_C.pdf
董 事 會 欣 然 宣 佈，於 二 零 一 四 年 十 二 月 十 一 日 聯 交 所 交 易 時 段 後，本 公 司
與RHL及 區 先 生 訂 立 協 議，據 此，(i)本公司有條件同意出售及RHL有條件同
意 購 買 銷 售 股 份 及 銷 售 貸 款，代 價 約 為 港 幣269,200,000元；及(ii)本公司有
條件同意購回及RHL有條件同意出售760,000,000股 購 回 股 份，代 價 約 為 港 幣
269,200,000元，等 同 出 售 事 項 代 價。完 成 後，出 售 事 項 代 價 與 購 回 股 份 代 價
須 予 抵 銷。購 回 價 格 約 為 每 股 購 回 股 份 港 幣0.354元。760,000,000股購回股份
相當於本公司於本公告日期已發行股本約21.85%
聯合道18 30%
賈炳達道142號 51%
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130801/18358570
田生現更在市場放售賈炳達道地皮，意向價達6.5億元。
- http://www.sharpdaily.hk/article ... A%E6%A8%93%E5%9C%B0
收購舊樓生意大減，最近有傳裁員的田生（183）正低調放售九龍城賈炳達道項目以求套現。田生近年興起做發展商念頭，賈炳達道142至154號舊樓便是其中之一。
惟因月前被終審法院對同區南角道某五個地段的政府租契詮釋，或增該項目重建成本，故田生為免麻煩，又望盡快套現，便以暗標方式出售該項目，據了解，其意向價5億至6億元。
該批舊樓是田生於2010年開始收購，收購金額約3.12億元，當時原擬興建1幢25層高商住大廈。惟終審法院對南角道五個地段地契詮釋作判決，認為基於地契限制，每個地段不可建多過一所房屋，更不能跨地段興建1幢多層高大廈；如欲跨地段發展須修改地契。田生賈炳達道項目有地段因涉有關限制，令整個項目受影響。
因政府暫未有明確指引去執行法庭判決內容，除田生外，收購不少舊樓的恒地（012）也有多個項目受影響。田生見計劃受阻及冒補地價風險，遂決定將項目放售。
田生（８１３６）獨資購入賈炳達道舊樓，涉資５﹒２６億建住宅
http://www.etnet.com.hk/www/tc/news/categorized_news_detail.php?category=company&newsid=ETN200811527
《經濟通通訊社１１日專訊》田生（０８１３６）主席區永華向媒體表示，剛獨資購入賈炳
達道１４２至１５２號雙數段一列舊樓８３﹒３３％的業權，連同自資擁有地舖，共持業權
８６﹒６７％，涉資２﹒２３億，連同地價約３億，料耗資約５﹒２６億元重建一幢２５層高住
宅大廈，總樓面面績約７萬平方呎，單位面積不少於８００平方呎，屬意建面積１０００至
１５００平方呎大單位，銷售對象為九龍塘區富豪第二代，最快於２０１５年完成。
另外，該公司佔３０％權益的聯合道１８至３２號的地盤面積約１﹒０２萬平方呎，總樓面
約９﹒１８萬平方呎，擬建一幢約３０層高住宅，地下設有商舖，計劃併購毗鄰物業以擴大地盤
面積。
他又指，若公司再自行發展項目，會考慮面積約１００００平方呎的地盤，並鎖定具發展潛
力的豪宅區，而長遠希望以入股約１０％的方式夥拍大發展商，興建具規模的大型住宅項目。
（ｍｃ）
田生6.5億 放售九龍城地盤
實用呎價18730 倘重建需補地價
http://ps.hket.com/content/26134
九龍城住宅地盤有價，田生集團旗下九龍城賈炳達道住宅地盤，原打算自資發展，消息指，田生同時以6.5億元暗標放售。
早前因一項地契上房屋定義問題的裁決，新買家購入該地盤重建住宅或需補地價，對項目發展有一定影響。
原打算作自資發展
市場消息指，田生近期委託測量師行，暗標放售九龍城賈炳達道142至154號，物業地盤面積約9,122平方呎，樓高4層，地下設多個舖位，涉及約6,583平方呎，1至4樓為住宅，項目總實用面積為34,704平方呎，實用面積呎價約18,730元。據悉，田生叫價為6.5億元，截標日期為本年8月8日。
翻查資料，田生早年併購該地盤，並於2010年統一業權，總涉及3.12億元，田生原先部署轉型當發展商角色，作自行發展。
聯合道項目受影響
不過，本年5月，終審法院就一個重建項目地契上房屋的定義作出裁決，而該項目日後重建，或需補地價，影響項目發展，現田生以項目可作全幢翻新作賣點標售，指該廈鄰近大專院校及醫院，經翻新後可作員工或學生宿舍。另外，田生與豐泰地產旗下同區的聯合道18至32號地盤重建項目，同樣受影響。
另消息指，尖沙咀金馬倫道3號波蒂妮斯大廈中層單位，面積約1,074平方呎，以約1,181萬元易手，呎價約1.1萬元。據悉，原業主於2005年以480萬元購入上址，持貨8年沽貨，物業升值1.5倍。
田生九龍城獨資建豪宅
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20100811/00204_005.html
25層高 攻大單位
區永華表示，該公司剛購入賈炳達道142至152號雙數段一列舊樓的83.33%業權，該物業連同自資擁有地舖，共持有業權86.67%，涉資近2.23億元，初步料項目地價約3億元，擬重建一幢約25層高物業，總樓面約7萬方呎，5樓以上為住宅，構思中會以九龍塘區富豪第二代作銷售對象，料單位面積將不少於800方呎，並屬意興建面積1,000至1,500方呎大單位，料最快二○一五年落成。
長遠冀夥拍大財團
至於該公司佔三成權益的聯合道18至32號，區永華續稱，項目地盤面積約1.02萬方呎，總樓面約9.18萬方呎，擬建一幢約30層高住宅，地下設有商舖，現時項目尚餘一至兩伙洽購中，並計劃併購毗鄰物業以擴大地盤面積。
另他透露，公司若再自行發展項目，會考慮面積約一萬方呎的地盤，並鎖定具發展潛力的豪宅地區，而長遠目標冀以入股約一成方式夥拍大發展商興建具規模的大型住宅項目。
對於地產代理監管局早前公布的舊樓收購指引，區氏認為，措施只會扼殺中小型發展商購入舊樓項目的機會，最終只會對大型發展商及收購財團有利。
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